Okupas w Hiszpanii – czy grozi to mieszkaniu w San Pedro

mieszkanie prawo bezpieczeństwo zakup nieruchomości
Spis treści
  1. Czym jest „okupacja” i kim są okupas
  2. Co zmieniło prawo i co obowiązuje w 2026 roku
  3. Czy parlament przyjął nową ustawę „antyokupas”
  4. Ile jest takich spraw w Murcji i Alicante
  5. Jak to wpływa na Polaka z mieszkaniem w San Pedro albo Torrevieja
  6. Co zrobić w pierwszych godzinach, a czego nie robić
  7. Czy to powód, żeby nie kupować
  8. Źródła

Najkrótsza odpowiedź: zajęcie cudzego mieszkania jest w Hiszpanii przestępstwem, a od 3 kwietnia 2025 roku takie sprawy mogą iść w trybie szybkiego procesu karnego. W 2025 roku policja odnotowała 14 875 takich zdarzeń w całym kraju, z czego 40% w Katalonii, a w całym Regionie Murcji 425. Ryzyko dla mieszkania używanego sezonowo jest małe, ale da się je jeszcze zmniejszyć.

Stan na: 1 października 2026

Czym jest „okupacja” i kim są okupas

Na polskich forach pisze się o mieszkaniu „ocupado” albo o „okupie”. Hiszpańskie określenie to „ocupación ilegal” (nielegalne zajęcie nieruchomości), a osoby, które to robią, potocznie nazywa się „okupas”. Prawo karne rozróżnia dwie sytuacje, a różnica ma znaczenie dla właściciela.

PojęcieCo oznaczaKara w Kodeksie karnym
Allanamiento de morada (naruszenie miru domowego)ktoś wchodzi lub zostaje w cudzej „morada”, czyli w mieszkaniu, w którym ktoś mieszka: pierwszym albo drugim domu, umeblowanym i używanymart. 202: 6 miesięcy – 2 lata więzienia, z przemocą 1–4 lata
Usurpación (zawłaszczenie nieruchomości)zajęcie lokalu, który nie jest niczyim mieszkaniem, np. pustostanu lub budynku bankuart. 245.2: grzywna (3–6 miesięcy stawek dziennych), z przemocą art. 245.1: 1–2 lata więzienia

Prokuratura Generalna w instrukcji 1/2020 przyjęła, że także drugi dom, używany tylko część roku, jest „morada”. Mieszkanie wakacyjne z meblami i rzeczami właściciela chroni więc surowszy art. 202, a nie art. 245.

Osobną sprawą jest „inquiokupa”. To najemca, który miał umowę, ale przestał płacić i nie chce się wyprowadzić. To spór cywilny, a nie przestępstwo: kończy się „desahucio” (eksmisją) przed sądem cywilnym i trwa dłużej niż sprawa przeciw okupom.

Co zmieniło prawo i co obowiązuje w 2026 roku

PrzepisOd kiedyCo daje właścicielowi
Ley 5/2018 (tzw. „desahucio exprés”, zmiana procedury cywilnej, art. 250.1.4 i 441.1 bis LEC)2018-07-02osoba fizyczna może żądać natychmiastowego oddania mieszkania; sąd wzywa zajmujących, by w 5 dni pokazali tytuł prawny, a jeśli go nie mają – nakazuje opuszczenie lokalu
Ley Orgánica 1/2025 (efektywność wymiaru sprawiedliwości), zmiana art. 795 LECrim2025-04-03allanamiento i usurpación mogą być sądzone w „juicio rápido” (szybkim procesie); rozprawa ma się odbyć w ciągu 15 dni od skierowania sprawy (art. 800.3 LECrim)
Ley 12/2023 (prawo do mieszkania)2023-05-26w pozwie trzeba podać, czy lokal jest stałym miejscem zamieszkania zajmującego i czy właściciel jest „gran tenedor” (dużym właścicielem); osoba prywatna dołącza wypis z rejestru nieruchomości

Szybki proces karny ma warunki. Policja musi sporządzić raport, sprawca musi być zidentyfikowany, a sprawa prosta, np. ujęta na gorącym uczynku. Gdy tych warunków nie ma, sprawa idzie zwykłym trybem i trwa dłużej. Ley Orgánica 1/2025 wprowadziła też obowiązek próby ugody przed pozwem cywilnym, ale wyłączyła z niego powództwo o odzyskanie posiadania, czyli właśnie tryb z 2018 roku.

Ley 12/2023 utrudnia eksmisje głównie dużym właścicielom: firmom i osobom z wieloma lokalami. Trybunał Konstytucyjny wyrokiem 26/2025 uchylił część jej przepisów proceduralnych (art. 439.6.c i 439.7 LEC). Nadzwyczajne wstrzymanie eksmisji osób wrażliwych, tzw. „escudo social”, wygasło: Kongres 26 lutego 2026 nie zatwierdził dekretu z mocą ustawy 2/2026, który miał je przedłużyć do końca 2026 roku. Nawet w tym dekrecie wstrzymanie nie dotyczyło właścicieli dwóch lub mniej mieszkań.

Czy parlament przyjął nową ustawę „antyokupas”

Nie. Projekt Partido Popular (eksmisja w 24 godziny, wyższe kary) Kongres skierował do dalszych prac 19 maja 2026, a projekt Junts w marcu 2025. Oba wciąż czekają na poprawki i nie zostały opublikowane w BOE. Uchwała Kongresu z 11 września 2026 wzywająca rząd do eksmisji w 24 godziny była „proposición no de ley” (uchwałą niewiążącą). Do czasu publikacji w BOE projekt ustawy nie jest prawem.

Często powtarzana zasada „po 48 godzinach policja nic nie może” nie wynika z żadnego przepisu. Policja może sama usunąć sprawców, jeśli zastanie przestępstwo na gorącym uczynku (protokół MSW, instrukcja 6/2020 Secretaría de Estado de Seguridad). Później decyduje sąd, który może nakazać opuszczenie lokalu także tymczasowo, w trakcie postępowania. Przepisy nie różnią się między regionami: to prawo karne i procedura krajowa, takie same w Murcji i w Walencji.

Ile jest takich spraw w Murcji i Alicante

Dane Ministerstwa Spraw Wewnętrznych (Ministerio del Interior) obejmują łącznie allanamiento i usurpación, wszystkie typy nieruchomości.

Obszar202320242025
Hiszpania15 28916 42614 875
Katalonia6 2587 0095 913
w tym prowincja Barcelona4 6105 0774 403
Comunitat Valenciana1 6401 7671 805
w tym prowincja Alicante (Torrevieja, Orihuela Costa)619687772
Región de Murcia (San Pedro del Pinatar)435479425

Dla skali: według spisu INE z 2021 roku w Hiszpanii jest 26,6 mln mieszkań. Nawet gdyby każde zdarzenie dotyczyło mieszkania, to w 2025 roku wypada ok. jedno na 1 800 lokali. W prowincji Alicante liczba spraw rosła w latach 2023–2025, w Murcji w 2025 roku spadła.

Jak to wpływa na Polaka z mieszkaniem w San Pedro albo Torrevieja

Najbardziej narażone są lokale, które wyglądają na opuszczone: puste przez wiele miesięcy, ze skrzynką pełną listów, bez prądu i wody. Mieszkanie z meblami, opłaconymi rachunkami i rzeczami właściciela jest „morada”, więc chroni je art. 202 i najszybsze procedury.

Ryzyko zmniejszają:

  • wspólnota (comunidad de propietarios) z portierem, monitoringiem albo zamykaną bramą,
  • alarm połączony z centralą, drzwi antywłamaniowe („puerta acorazada”),
  • ktoś zaufany, kto zagląda do mieszkania, odbiera pocztę i ma kopię dokumentów,
  • aktywne umowy na prąd i wodę na nazwisko właściciela,
  • ubezpieczenie z „cobertura antiokupas” lub „defensa jurídica”.

Takie ubezpieczenie zwykle pokrywa koszty adwokata i „procurador” (pełnomocnika procesowego) w sprawie o odzyskanie mieszkania, czasem też wymianę zamków i naprawę szkód. Zakres, limity i okres karencji różnią się między polisami, więc trzeba je sprawdzić w warunkach umowy. Przy wynajmie dochodzi osobne ubezpieczenie od niepłacenia czynszu, które dotyczy inquiokupas.

Co zrobić w pierwszych godzinach, a czego nie robić

  1. Zadzwoń pod 112 albo bezpośrednio: Policía Nacional – 091, Guardia Civil – 062. Policja lokalna w San Pedro: Policía Local.
  2. Zgłoś sprawę jak najszybciej, osobiście lub przez osobę z pełnomocnictwem. Im szybciej, tym większa szansa na działanie na gorącym uczynku.
  3. Pokaż dowody: „escritura” (akt notarialny zakupu), „nota simple” (wypis z rejestru nieruchomości), rachunki za prąd i wodę, zdjęcia wnętrza, zeznania sąsiadów lub administratora.
  4. Weź adwokata („abogado”) i zdecyduj, czy idzie się drogą karną, czy cywilną z Ley 5/2018.

Nie wolno samemu usuwać okupów, zmieniać zamków, gdy są w środku, ani odcinać prądu i wody. Takie działanie może zostać uznane za „coacciones” (zmuszanie, art. 172 Kodeksu karnego, do 3 lat więzienia) albo samowolne dochodzenie własnych praw (art. 455, grzywna). Ta sama zasada dotyczy firm oferujących „desokupación” siłą.

Czy to powód, żeby nie kupować

Liczby tego nie uzasadniają. Okupacja dotyczy głównie Barcelony i pustostanów należących do banków i funduszy, a w Regionie Murcji to kilkaset spraw rocznie na cały region. Mieszkanie używane, z kimś, kto je doglądał, i z dokumentami pod ręką ma niskie ryzyko, a w razie problemu właściciel prywatny ma dziś szybsze narzędzia niż przed 2018 i 2025 rokiem. Koszty i formalności samego zakupu opisujemy w artykule Ile kosztuje kupno mieszkania w Hiszpanii.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. W konkretnej sprawie potwierdź kroki z adwokatem, gestorem albo notariuszem.

Źródła

Inne poradniki