Kupno mieszkania w Hiszpanii: ile to kosztuje?

Najkrótsza odpowiedź: przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 150 000 € trzeba doliczyć ok. 12 500 € kosztów w San Pedro del Pinatar (Región de Murcia) i ok. 14 400 € w Torrevieja (Comunitat Valenciana). Prawie całą tę kwotę stanowi podatek od zakupu: 7,75% w Murcji i 9% w Walencji. Jeśli zatrudniasz prawnika, dolicz jeszcze ok. 1 800 €.

Stan na: 1 października 2026.

San Pedro del Pinatar leży w regionie Murcja, a Torrevieja i Orihuela Costa w Walencji (prowincja Alicante). Podatek od zakupu ustala region, dlatego dla tego samego mieszkania wynik bywa różny po obu stronach granicy regionów.

Jak zdobyć NIE i ile to kosztuje?

NIE (Número de Identidad de Extranjero – numer identyfikacyjny cudzoziemca) jest potrzebny do podpisania aktu u notariusza, zapłaty podatku i podpisania umów na media. Wniosek składa się na formularzu EX-15, a opłatę wnosi formularzem 790, kod 012.

Gdzie	Opłata	Jak
Hiszpania – komisariat Policía Nacional lub Oficina de Extranjería	9,84 €	wizyta po wcześniejszej rezerwacji terminu (cita previa), opłata w banku
Konsulat Hiszpanii w Warszawie	43 zł gotówką	termin: tel. 22 583 40 00 lub sc.varsovia@maec.es, NIE przychodzi e-mailem, zwykle po ok. 2 tygodniach

Kwotę 9,84 € ustala Orden PJC/617/2025, obowiązująca od 16 czerwca 2025. We wniosku trzeba podać powód (np. zakup nieruchomości), a złożyć go może też pełnomocnik.

Gestor (biuro, które załatwia sprawy urzędowe w Twoim imieniu) ustala cenę sam. Poproś o wycenę przed zleceniem, bo urzędowa opłata to tylko kilka euro.

Czy trzeba mieć 3 000 € na koncie?

Nie. Ani zakup mieszkania, ani wydanie NIE nie wymagają żadnego minimalnego salda na koncie. Bank może mieć własne warunki otwarcia konta dla nierezydenta, ale prawo nie przewiduje takiej kwoty.

Wymóg „wystarczających środków” pojawia się w innej sytuacji: gdy obywatel UE zostaje w Hiszpanii dłużej niż 3 miesiące i rejestruje pobyt (certificado de registro de ciudadano de la UE). Osoba, która nie pracuje w Hiszpanii, musi wtedy wykazać środki na utrzymanie i ubezpieczenie zdrowotne. Urząd ocenia to indywidualnie.

Punktem odniesienia jest kwota hiszpańskiej renty socjalnej (pensión no contributiva), która w 2026 roku wynosi 8 803,20 € rocznie. Właściciel mieszkania wakacyjnego, który przyjeżdża na krócej, tej rejestracji nie potrzebuje.

Ile wynosi podatek od zakupu?

Przy mieszkaniu z rynku wtórnego (segunda mano) płaci się ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – podatek od przeniesienia własności). Przy mieszkaniu nowym, kupowanym od dewelopera (obra nueva), zamiast ITP płaci się IVA (podatek VAT) i AJD (Actos Jurídicos Documentados – podatek od aktu notarialnego).

	Región de Murcia (San Pedro)	Comunitat Valenciana (Torrevieja)
ITP – rynek wtórny	7,75% (od 25 lipca 2025, wcześniej 8%)	9% (od 1 czerwca 2026, wcześniej 10%); 11% powyżej 1 mln €
Rynek pierwotny – IVA	10%	10%
Rynek pierwotny – AJD	1,5% (od 25 lipca 2025, wcześniej 2%)	1,4% (od 1 czerwca 2026, wcześniej 1,5%)

Obniżone stawki ITP w obu regionach dotyczą tylko vivienda habitual (mieszkania, w którym się stale mieszka) i określonych grup, np. młodych kupujących czy rodzin wielodzietnych. Mieszkanie kupowane na wakacje i wynajem płaci stawkę ogólną. Podatek liczy się od ceny z aktu albo od valor de referencia (wartości referencyjnej z katastru), jeśli ta jest wyższa.

Przy mieszkaniu od dewelopera za 150 000 € IVA wynosi 15 000 €, a AJD 2 250 € w Murcji lub 2 100 € w Walencji.

Co to za „dodatkowe 2,5%”?

Takiego podatku nie ma. Ta liczba najczęściej oznacza wszystkie pozostałe koszty razem: notariusza, rejestr, gestorię i prawnika. W zależności od tego, czy zatrudniasz prawnika, wynoszą one zwykle od ok. 0,5% do ok. 2% ceny. Każdy z tych kosztów ma inne źródło:

Koszt	Ile	Kto ustala
Notario (notariusz)	szacunek ok. 600 €	taryfa urzędowa (RD 1426/1989), zależy od ceny i liczby stron aktu, plus 21% IVA
Registro de la Propiedad (księga wieczysta)	szacunek ok. 250 €	taryfa urzędowa (RD 1427/1989), plus 21% IVA
Gestoría	cena umowna	rozliczenie podatku i wpis do rejestru, często w ramach usługi prawnika
Abogado (prawnik)	cena umowna, często przyjmuje się ok. 1% ceny + 21% IVA	nieobowiązkowy, sprawdza stan prawny i długi mieszkania
Tasación (wycena) – tylko przy kredycie	cena umowna	płaci kupujący

Przy kredycie hipotecznym od 2019 roku bank płaci notariusza za akt kredytu, wpis hipoteki do rejestru i gestorię, a od listopada 2018 roku także podatek AJD od hipoteki. Kupujący płaci za wycenę i za kopie aktów, o które sam prosi. Bank wymaga też ubezpieczenia mieszkania (o tym niżej).

Jeśli sprzedawca nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, kupujący zatrzymuje 3% ceny i w ciągu miesiąca od podpisania aktu wpłaca je do urzędu skarbowego na formularzu 211. Kwota nie zwiększa kosztu zakupu: to część ceny, którą zamiast sprzedawcy dostaje urząd.

Jeśli kupujący tego nie zrobi, mieszkanie odpowiada za niezapłaconą kwotę. Przy sprzedawcy nierezydencie kupujący odpowiada też za plusvalía municipal (gminny podatek od wzrostu wartości gruntu), który normalnie płaci sprzedawca.

Ile kosztuje mieszkanie za 150 000 € w praktyce?

Przykład: mieszkanie z rynku wtórnego, zakup bez kredytu, sprzedawca jest rezydentem Hiszpanii. Notariusz i rejestr to szacunki na podstawie taryf urzędowych, a prawnik to założenie (1% + IVA), nie stawka urzędowa.

San Pedro del Pinatar (Región de Murcia)

Pozycja	Kwota
Cena	150 000 €
ITP 7,75%	11 625 €
Notariusz	600 €
Rejestr	250 €
Razem bez prawnika	162 475 € (koszty 12 475 € = 8,3% ceny)
Prawnik (1% + 21% IVA)	1 815 €
Razem z prawnikiem	164 290 € (koszty 14 290 € = 9,5% ceny)

Torrevieja (Comunitat Valenciana)

Pozycja	Kwota
Cena	150 000 €
ITP 9%	13 500 €
Notariusz	600 €
Rejestr	250 €
Razem bez prawnika	164 350 € (koszty 14 350 € = 9,6% ceny)
Prawnik (1% + 21% IVA)	1 815 €
Razem z prawnikiem	166 165 € (koszty 16 165 € = 10,8% ceny)

Przy zakupie w Walencji przed 1 czerwca 2026 ITP wynosiłby 10%, czyli 15 000 €.

Czy ubezpieczenie mieszkania jest obowiązkowe?

To zależy od sytuacji:

Sytuacja	Obowiązek
Mieszkanie z kredytem hipotecznym	tak – ubezpieczenie od szkód (m.in. pożaru) na wartość z wyceny, bez gruntu; bank nie może zmusić do kupna polisy w swoim towarzystwie
Budynek w Comunitat Valenciana	tak – wspólnota (comunidad de propietarios) ubezpiecza części wspólne od pożaru i szkód wobec osób trzecich; przepis dotyczy budynków objętych obowiązkiem prowadzenia Libro del Edificio (książki budynku), czyli głównie nowszych
Budynek w Región de Murcia	brak przepisu krajowego ani regionalnego, który by to nakazywał; wiele wspólnot i tak ma polisę
Mieszkanie bez kredytu	ubezpieczenie domowe (seguro de hogar) jest dobrowolne

Średnia roczna składka nowych polis domowych w Hiszpanii wyniosła 281 € (sierpień 2026). Cena zależy od powierzchni, zakresu i od tego, czy mieszkanie stoi puste przez część roku. Tę informację podaje się ubezpieczycielowi przy zakupie polisy.

Jakie podatki płaci się co roku?

Opłata	San Pedro del Pinatar	Torrevieja
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – podatek od nieruchomości)	0,51% wartości katastralnej	0,40% wartości katastralnej
Basura (wywóz śmieci)	34,65 € za kwartał (138,60 € rocznie)	pobiera SUMA (gminny urząd podatkowy prowincji), kwota na rachunku
Comunidad (czynsz wspólnoty)	ustala zebranie wspólnoty	ustala zebranie wspólnoty

Wartość katastralna (valor catastral) jest podana na rachunku IBI. Wysokość czynszu wspólnoty zależy od budynku (basen, ogród, winda, sprzątanie), więc przed zakupem poproś sprzedawcę o ostatnie rachunki i zaświadczenie, że nie ma zaległości.

IRNR: podatek, o którym Polacy często nie wiedzą

Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii, płacisz co roku podatek dochodowy od mieszkania, nawet gdy go nie wynajmujesz. Urząd przyjmuje, że mieszkanie daje „dochód” równy 1,1% wartości katastralnej (gdy wartości katastralne w gminie zaktualizowano w ciągu ostatnich 10 lat) albo 2% (w pozostałych przypadkach). Od tej kwoty obywatel UE płaci 19%, bez odliczania kosztów.

Deklarację składa się na formularzu 210 za każdy rok, w ciągu następnego roku kalendarzowego.

Przykład dla wartości katastralnej 60 000 €:

	Stawka 1,1%	Stawka 2%
„Dochód”	660 €	1 200 €
IRNR 19%	125,40 €	228 €
IBI San Pedro (0,51%)	306 €	306 €
IBI Torrevieja (0,40%)	240 €	240 €

Wynajem rozlicza się osobno, od faktycznego dochodu.

Ile kosztują media?

Usługa	Ile	Uwagi
Prąd	104,31 € za wrzesień 2026 dla przeciętnego odbiorcy (4,4 kW, 366 kWh, taryfa regulowana PVPC)	mieszkanie wakacyjne zużywa mniej, ale opłata za moc umowną (término de potencia) idzie co miesiąc, także gdy nikogo nie ma
Woda – San Pedro (operator: Aqualia)	ok. 51 € za kwartał przy 30 m³	stała opłata 24,11 € za kwartał, płatna także przy zerowym zużyciu
Woda – Torrevieja (operator: Agamed)	ok. 53 € za kwartał przy 30 m³	stałe opłaty za wodę, kanalizację i licznik płatne także przy zerowym zużyciu
Światłowód	ok. 10–30 € miesięcznie	Digi od 10 € tam, gdzie ma własną sieć, i 25–30 € w pozostałych miejscach; Movistar 19,90 € przez 12 miesięcy, potem 30 €

Kwoty za wodę policzono z taryf obu operatorów, bez podatków i regionalnych opłat za oczyszczanie ścieków. Rachunek za wodę w obu miastach przychodzi raz na kwartał.

O ryzyku zajęcia pustego mieszkania przez osoby bez prawa do lokalu: okupas w Hiszpanii.

Co sprawdzić na rachunku za prąd?

Sprzedawcy energii oferują płatne usługi dodatkowe: pomoc przy awariach instalacji, naprawy sprzętu AGD czy ubezpieczenie płatności. Bywają dopisywane przy zawieraniu umowy na prąd i potem pojawiają się na rachunku jako osobna pozycja. Do dostawy prądu nie są potrzebne.

Sprzedawca	Usługa	Cena
Iberdrola	Protección Eléctrica Hogar Plus	7,95 € miesięcznie bez podatków (9,62 € z podatkami)
Endesa	Protección Luz 360	2,63 € miesięcznie z IVA
Naturgy	Servielectric (Xpress, Xpress Piezas, Complet)	0,20–0,34 € dziennie z IVA (ok. 6–10 € miesięcznie), w pierwszym roku 15% taniej

Jedna taka usługa kosztuje od ok. 2,60 do ok. 10 € miesięcznie. Więcej wychodzi, gdy na rachunku jest kilka usług albo pakiet.

Jak to sprawdzić: na rachunku szukaj pozycji poza energią, mocą, podatkiem od energii, licznikiem i IVA, zwykle w części „servicios adicionales” lub „otros servicios”. Rezygnację zgłasza się w panelu klienta albo telefonicznie u sprzedawcy. Sprawdź warunki umowy, bo niektóre usługi odnawiają się co roku i wymagają wypowiedzenia z wyprzedzeniem (np. w Endesie miesiąc przed końcem roku umownego). Rezygnacja nie wpływa na dostawę prądu.

Czy to porada prawna?

Kwoty w tym artykule pochodzą z przepisów i cenników aktualnych na 1 października 2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową – w konkretnej sprawie potwierdź koszty u notariusza, gestora lub prawnika (abogado).